경매 전체 절차
1. 경매란?
경쟁입찰로 매매가 이루어지는 행위
2. 경매의 종류
경매 : 사경매(개인이 주체), 공경매(국가기관,공공기관이 주체)
공경매 : 법원경매(법원), 공매(자산관리공사)
법원경매 : 강제경매(집행권원), 임의경매(담보권실행)
3. 경매절차
경매신청 - 경매개시결정 -입찰공고 - 입찰(14일후) -매각허가결정(낙찰 7일후)
- 대금납부(허가21일후) - 소유권이전등기 촉탁(완납3일후) -
- 임차인명도(등기촉탁 10일후) - 낙찰자부동산인도 // -
- 배당기일(실무는 대금납부일로부터 1개월전후) -
-배당이의, 배당이의의 소(배당기일로부터 7일이내), 부당이득금 반환청구의 소
4. 법원경매용어
신경매 : 매각기일에 매수자가 없는 경우
재경매 : 낙찰자가 대금을 납부하지 않은 경우
개별경매 : 각 부동산별로 진행
일괄경매 : 수개의 부동산을 동시에 진행
연기 : 매각기일을 다음 기일로 미루는 것(신청)
변경 : 매각조건의 변경등으로 법원직권으로 입찰기일 변경
정지 : 경매 진행 절차 정지(신청)
취하 : 변제 또는 경매신청 철회
취소 : 잉여 없는 경매(법원)
각하 : 절차나 형식이 부적법하는 경우
기각 : 신청내용이 이유 없다고 인정될때
매각기일(청약일)
매각결정기일(승낙일): 매각기일로부터 7일이내
법정매각조건 : 모든 경매절차에 공통적으로 적용
특별매각조건 : 각각의 경매절차에서 특별히 정한 조건
공동입찰 : 공동입찰신고서, 공동입찰자목록
매수신청보증금 : 최저매각가격 10%(재매각의 경우 20%)
차순위매수신고 : 최고 입찰가에서 보증금(10%)을 제한 금액 이상을
매수신고한 자
5. 법원경매기록
* 감정서 : 경매개시결정후 3일내 발 / 의뢰후 2주내 평가 완료 / 최초매각가격
* 현황조사서 : 3일내 발 / 2주내 조사완료 / 임대차현황,점유현황,부동산현황등
* 매각물건명세서 : 말소기준권리의 설정일자 / 임차인에 관련된 정보 /
경매로 소멸되지 않는 권리 / 법정지상권 성립에 사항 /
유치권이나 기타 매각부동산에 관련된 사항
사건 내역 : 기본내역, 물건내역, 기일내역, 송달내역
경매사건의 진행정지 여부를 확인
등기부등본 : 소유관계와 권리관계 확인
주소별 세대열람 내역서 : 세대주와 세대원의 성명고 전입일자 확인
6. 임장활동
7. 경매 입찰 과정
입찰전 준비물 : 입찰보증금, 신분증, 도장
경매법원도착 : 각 법원마다 시간이 상이함 (보통 10시나 10시 30분)
입찰게시판확인 : 경매물건의 취하,변경,연기등 확인
사건기록열람 : 법원경매기록 재확인
입찰서류작성 : 입찰표(입찰금액,입찰보증금,사건번호등)
매수신청 보증금 봉투
입찰봉투
입찰함에 입찰봉투 투입 : 입찰봉투를 집행관에게 제출
입찰봉투에 일련번호 부여
입찰자용 수취증에 집행관 날인
입찰봉투와 수취증 집행관에게서 받음
입찰봉투만 입찰함에 투입
입찰마감
개찰 및 최고가 매수자 결정
입찰 종결
낙찰과 비낙찰 : 낙찰(매수신청 보증금 영수증 수취)
비낙찰(매수신청 보증금 반환)
8. 매각대금 납부 절차
담당 경매곙서 법원보관금 납부명령서 발급
총무과 보관금 접수계에 명령서 제출
총무과 보관금 접수계에서 법원보관금 납부서 발급
법원내 은행에 납부서와 함께 낙찰대금 납부
법원내 은행에서 법원보관금 영수증 발급
담당 경매계에서 낙찰대금 완납증명원 2부 작성
담당 경매계에 낙찰대금 완납증명원 2부와 법원보관금 영수증 제출
담당 경매계에서 낙찰대금 완납증명원 1부 발급
9. 부동산 소유권이전등기 촉탁 신청 절차
관할 구청 민원실에서 토지대장,건축물대장,공시지가확인원 각2통 발급
구청 세무과에 토지대장,건축물대장,공시지가확인원,낙찰대금완납증명원 제출
구청 세무과에서 취등록세, 교육세 납부 고지서 발급
구청 세무과에서 과세시가 표준액 확인
국민은행에서 세금 납부후 영수필 확인서와 영수필통지서 발급
국민은행에서 국민주택채권 매입 및 할인
촉탁등기서류 작성
해당 경매계에 촉탁등기 의뢰
소유권이전등기 완료
10. 인도명령 절차
대금 완납
인도명령 신청(낙찰대금완납증명,낙찰허가결정등본)
심리
인도명령 결정
송달 증명
인도명령 집행 접수(결정문,송달증명)
강제집행 접수
강제집행 위임서 제출
집행 비용 예납
집행관과 사전 협의
강제집행 실행
부동산의 인도