권리분석 1

 

등기부 권리분석

1. 권리분석이란?

   부동산 등기부 등본등을 통한 각종 권리관계를 검토하여 안전한 낙찰을 받기 위한 분석.

 

2. 일반적 권리 간 우선순위 원칙

   물권 상호간의 순위관계 : 등기일의 선후, 접수번호순

   물권과 가압류한 채권과의 순위관계 : 물권선순위, 동순위

   일반채권들의 관계 : 채권평등의 원칙, 동순위

 

3. 특별우선채권

   특별우선채권이란? : 주택임대차보호법,근로기준법,국세징수법 등의 규정에

                                 의해 최우선적으로 배당 받게 되는 채권

   특별우선채권간의 우열 : 필요비, 유익비 상환청구채권(1순위)

                                소액보증금 중 일정액, 최우선변제권 있는 임금채권(2순위)

                                국세, 지방세 등 당해세(3순위)

  * 경매실행비용은 배당 0순위

 

4. 일반우선채권

   일반우선채권이란? : 주택임대차보호법등 경매관련 법률에서 규정한

                                 우선변제권이 있는 채권

   일반우선채권간의 순위(효력발생일 기준으로 순위산정)

     저당권, 등기된 전세권, 등기된 주택임차권 등 등기를 요하는 권리 :

                                                                                       등기접수일,접수번호

     확정일자부 주택임차권 : 전입일의 익일과 확정일자일 중 늦은 날

     당해세 아닌 조세등 :  그 법정기일

     일반임금채권 : 담보물권등 보다는 후순위, 당해세 아닌 조세등 보다는 선순위

 

5. 일반채권

   일반채권이란? : 우선변제권이 없는 채권

   종류 : 등기된 가압류채권, 확정판결이나 공증등이 있는 채권

   순위 : 안분배당

 

6. 인수주의와 소멸주의

   소멸주의 : 경매 종결시 권리가 소멸되어 낙찰자에게 권리를 주장할 수 없음

            (담보물권/최선순위담보물권보다 후순위인 각종권리들/경매신청등기보다

             후순위인 각종권리들/일반적인 가압류등기/가압류등기보다 후순위인

              각종권리들)

   인수주의 : 경매 종결로 소멸되지 않고 낙찰자에게 주장할 수 있음

            (유치권/최선순위담보물권보다 앞서 설정되거나 대항력을 갖춘 각종

            권리들/최선위 압류,가압류 등기보다 앞서 설정되거나 대항력을 갖춘

            각종 권리들)

 

7. 말소기준등기

   말소기준등기란? : 낙찰결과 그 등기를 포함해서 그 이후의 모든 등기가

                              말소되는, 즉 말소의 기준이 되는 등기

                              (인수와 소멸의 기준이 되는 등기)

   종류:저당권등기/근저당권등기/담보가등기/압류등기/가압류등기/경매신청등기

          중에서 등기부 갑구 및 을구 전체중 가장 앞선 등기

임차인 권리분석

1. 대항력의 의미와 인수되는 임차보증금

  주택의 임차인은 그 등기가 없는 경우에도

  임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는

  그 익일부터

  제 3자에 대하여 효력이 생긴다.

  즉 대항력이 생긴다.

  그리고 위의 대항력과

  임대차계약서상의 확정일자를 갖춘 임차인은

  경매 또는 공매시

  임차주택의 환가대금에서

  후순위권리자 또는 기타 채권자들보다

  우선하여 임차보증금을 변제받을 권리가 있다.

  (주택임대차보호법 제3조)

 

2. 임차인의 대항력 발생시점

   주민등록 전입일과 점유일(입주일) 중 나중의 일자 다음날 오전 0시부터다.

 

3. 주택임대차와 주택임차인의 배당

   주거용 건물의 범위 : 공부상 아닌 실질적 판단

                      용도가 주거용에 가까울 것/일정면적 이상을 주거용으로 사용할 것

                       / 유일한 주거공간일 것/ 임대차계약의 목적이 주거용일 것

   

    소액임차인, 소액보증금:

      최우선변제를 받을 수 있는 소액보증금의 범위 : 표 참조

      소액보증금 최우선변제를 받기 위한 요건 :

                 배당요구/보증금범위내/첫경매개시등기전부터

                 배당요구종기일까지 대항력/소유권보존등기(대판)

      소액보증금의 기준일 계산법 : 최초 담보물건 발생일을 기준으로 판단

      소액보증금의 최우선 변제금 산정 : 낙찰대금의 1/2의 범위내/

                                                         여러명일 경우 안분배당

확정일자에 의한 우선변제권

    확정일자인을 받는 방법 : 계약서에 관할등기소 또는 동사무소의 확정일자인을

                                         받으면 된다.

    확정일자인의 효력발생 요건 : 대항력(전입,점유)을 유지해야 한다.

    확정일자의 물권적 효력 : 경공매시 후순위권리자보다 우선하여 경매대금에서

                                         임차보증금을 배당 받을 수 있다.

    확정일자부 임차인의 우선변제권 효력발생일 : 전입일,계약일,입주일 중 제일

                     늦은 날의 익일과 확정일자를 비교하여 늦은 날이 효력발생일이다.

    확정일자부 주택임자인의 권리(배당을 요구한 경우) :

                      경매시 배당요구/ 우선변제권/담보물권적 효력/

    *주택임차권등기 :

     주택임차권등기명령제도에 의해 주택임차권등기를 하여두면,

    기존의 대항요건이 상실되지 아니하므로

    강제경매신청 전후에 퇴거/이사등을 하더라도 

    기존의 지위를 상실하지 아니하므로

    소액임차인/확정일자부임차인의 배당순위에 따라

    배당에 참가할수 있다.

 

4. 상가임대차보호법

   적용대상 : 영업용 건물(사업자등록의 대상이 되는 건물)로 영세상가

   적용대상 임대차 : 2002.11.1 이후 체결 또는 갱신된 임대차부터 적용

                    이법 시행 전에 물권을 취득한 제3자에게는 효력이 없다.

                    미등기 전세에도 준용

                    일시사용 임대차에는 미적용

   대항력 : 발생요건(건물인도와 사업자등록을 신청한 익일부터

                             제3자에게 효력발생)

   우선변제권 : 대항요건과 확정일자를 받은 임차인은 경공매시 후순위 권리자나

               채권자보다 우선하여 보증금을 변제 받을 수 있다.

 

   * 이 법에 적용받기 위해서는 시행일 이후/보호금액내이어야 하며

      최우선변제를 받기 위해서는 우선변제액 범위내어야 한다.