경매시 주의사항 1

 

대위변제

 

1. 대위변제란?

  1) 임의대위 : 변제를 함에 관하여 정당한 이익을 가지지 않는 제3자가

                    채권자의 승낙을 얻어

                    채권자에 대위하는 것

  2) 법정대위 : 변제할 정당한 이익이 있는 자가

                      변제로써 당연히 (채권자나 채무자의 승낙 불필요)

                      채권자에 대위하는 것

  3) 변제할 정당한 이익이 있는 자

      연대채무자, 연대보증인, 보증인, 물상보증인, 담보물의 제3취득자 등

 

2. 경매에 있어서 대위변제

    대위변제 + 등기말소 + 순위상승

    선순위 근저당 대위변제 - 근저당등기 말소 - 경매법원에 신고 - 후순위채권자

    순위상승

 

3. 대위변제의 종류

   1)  경매신청채권의 대위변제 : 이해관계 있는 제3자가

                                               경매신청채권상의 청구금액과

                                               절차비용을 변제하고 경매의 취소를 구하는 것

   2) 선순위 가압류 및 담보물권의 대위변제를 통한 순위상승 :

                              후순위권리자가 변제하여

                              순위상승을 통하여 대항력을 취득하고자 할때 주로 행하여 짐

 

4. 대위변제를 할 수 있는 시기

   경매신청채권이나 선수위가압류및선순위근저당등 모두 실무에서는

   대금지급기일에 낙찰자가 잔금을 납부할 때까지 이다.

 

5. 대위변제를 통한 순위상승 사례

   1) 기본서 212~213쪽

   2) 사례2로 설명할 것

 

6. 낙찰자의 대처방법

  1) 낙찰허가결정 전 : 낙찰불허가신청

  2) 낙찰허가결정 후 낙찰허가 결정확정 전 : 즉시항고

  3) 잔금납부전 : 낙찰허가결정의 취소신청,

                         낙찰허가결정에 대한 이의신청

                          낙찰대금 감액신청

  4) 잔금납부 후 배당기일 전 : 배당절차 정지신청 + 부당이득반환청구의 소

 

7. 대위변제금에 대한 구상권 :

    대위변제한 금액의 범위 내에서 채무자에게 구상을 청구.

    구상권 청구의 소 - 이행판결 - 채무자 재산에 대해 강제집행

 

 

농지를 낙찰 받을 경우 주의사항

 

1. 농지란 ? : 공부상의 지목이 아니라 토지의 사실상의 이용상황에 따라 판단

 

2. 농지취득자격증명

   입찰보증금 영수증 + 최고가(차순위)매수신고인임을 증명하는 서면

  농지취득자격증명 신청서 작성 및 신청

  농지취득자격증명원를 매각결정기일까지 법원에 제출(미제출시 보증금 몰수)

 

3. 도시계획구역 내의 농지

   1)도시지역내의 농지로써

      주거,상업,공업지역 및 도시계획 시설 예정지구로 용도 지정된

      토지의 경우 : 농지취득자격증명 대신 토지이용계획확인서를 제출

   2)도시지역내의 농지로써 자연녹지 지역내의 농지 :

      농지취득자격증명원을 제출해야 됨

 

4. 농지가 실제 잡종지이거나 지상에 무허가 건물등이 있는 경우

   1) 해당 읍,면사무소에서 반려통지서

   2) 반려통지서 법원에 제출

   3) 법원에서 해당 사무소에  사실조회

   4) 사실조회 후 매각불허가사유에 해당되는 경우

      - 농지전용허가를 받지 않고 토지 현황이 변경된 경우

      - 향후 원상회복의 명령이 발하여질 가능성이 있는 경우

   5) 매각허가결정이 내려질 경우

      - 농지전용허가를 받은 경우

      - 원상회복명령이 발하여질 가능성이 없는 경우

 

5. 농지취득자격증명신청서, 농업경영계획서 양식 : 기본서 218 ~ 221쪽

* 농업진흥지역 : 종전의 절대농지, 보존목적의 지역,

                         전용이나 개발이 원칙적으로 금지

   비농업진흥지역, 관리지역의 농지 : 개발이나 전용이 보다 용이

                                                     토지경매에서 투자목적으로 고가로 낙찰됨

* 주말농장 : 300제곱미터이하의 농지는 직업에 상관없이 누구나 취득 가능

                  농지취득자격증명원도 용이하게 발급 받을 수 있음

                  농업경영계획서는 제출할 필요가 없음

* 농지는 재촌자경의 요건이 필요하다.

  - 인접지역에 거주해야 하며 토지소유자가 직접 경작을 해야 한다.

  - 재촌요건이 해당하지 않으면 부재지주로서 60%의 중과세를 받는다.

  - 자경요건에 해당하지 않으면

     해당 시,군,구청에서 처분통지를 받고

     6개월 이내로 처분하여야 한다.

* 농지를 경매투자를 하고자 할때는

  대도시에 인접하거나 / 도로의 신설지역 / 도시 경계선 주변 /

  개발예정지역이나 인근지역에 투자해야 한다.

  특히 농지는 장기투자상품이기 때문에 장기적인 안목으로 여유돈으로

  투자를 하는 것이 자금의 유동성의 제약을 피해갈 수 있다.

 

 

지상에 수목이 있는 경우

 

1. 토지와 함께 경매 되는 것 : 채무자 소유의 미등기 수목

2. 토지와 별도로 평가되는 것 : 입목에 관한 법률에 따라 등기된 입목

                                             명인방법을 갖춘 수목

3. 감정평가서와 매각물건명세서에

    수목과 토지가 함께 평가되고

    일괄경매가 실시된다면

    별 문제가 없으나

    평가에서 제외된 수목들에 대해서는 주의를 요함

 

4. 타인토지상에 권원에 의해

   수목이 식재한 경우

   수목의 소유권은

   식재한 자에게 있다.

 

5. 타인 토지상에 경작된 농작물이 토지에 부합되는지 여부:

   대법원판례는 일관되게

   권한이 있든 없든

   농작물의 경우는

   경작자에게

   농작물의 소유권을

   인정하고 있다.