받은 은혜를 기억하라



기찻길이 지나가는 작은 시골에서
한 농부가 열심히 밭을 일구고 있었습니다.
일하던 농부는 이제 해도 뜨겁고 허기도 져서
식사하고 잠시 쉴 생각으로 그늘에 앉아
도시락을 먹었습니다.

그런데 평소 보지 못한 개 한 마리가 달려와
농부를 향해 맹렬히 짖어대었습니다.
배가 고픈가 싶어 음식을 조금 던져주었지만
거들떠보지도 않고 계속 짖기만 하는
것이었습니다.

의아해하던 농부가 자세히 보니 개는
기찻길 한쪽과 농부를 번갈아 보며
짖어대었습니다.

"기찻길 저쪽에 뭐가 있는 거니?"

호기심이 생긴 농부가 기찻길 쪽으로 다가가자
개는 농부를 안내하듯이 앞장서서 뛰었습니다.
개를 따라간 농부는 깜짝 놀랐습니다.
한 소녀가 철로에 발이 끼어 움직이지 못하고 있었고,
멀리서 기차 소리가 들렸습니다.

농부는 서둘러 소녀를 도와 발을 빼주었습니다.
소녀의 발에 상처가 조금 남긴 했지만,
다행히 기차가 가까이 오기 전에
피할 수 있었습니다.

"너희 집 개가 똑똑해서 정말 다행이구나.
이 개가 아니었으면 큰일 날 뻔했어."

그러자 소녀가 농부에게 말했습니다.

"우리 집 개가 아니라 조금 전 처음 봤어요.
굶주린 것 같아서, 가지고 있던 빵과 물을
나누어 주었더니 계속 따라오고 있었어요.
덕분에 살았네요. 정말 고마운 개예요."





동물들의 사랑에는 계산이 없기에 배울 것이 있습니다.
때로는 빵 한 조각처럼 작은 사랑이라도
그 안에 진심이 담겨 있으면 동물들은
은혜를 갚기 위해 자신의 목숨도
마다하지 않습니다.


# 오늘의 명언
동물을 대하는 태도를 보면 그 사람의 본성을 판단할 수 있다.
– 임마누엘 칸트 –

* 글 출처 "따뜻한 하루"

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임야를 취득할 경우 주의사항

 

1. 임야는 농지와 달리

   재촌자경의 요건이 없어 누구나 취득할 수 있으며

   농지취득자격증명과 같이 특별한 증명을 받을 필요가 없다.

 

2. 취득하고자 하는 임야의 경계선을 명확하게 확인할 수 없어

   임야도나 지형도를 활용하고

   임장활동을 통한 확인이 필요하다.

 

3. 경사도 : 임야전용을 위해서는 일정한 경사도 미만이어야 하기 때문에

                완만한 임야가 투자가치가 있다.

                (전용을 위한 경사도는 지방자치에 따라 다르다.

                 반드시 관공서의 확인을 요함)

 

4. 진입도로 : 전용을 위해서는 반드시 도로와 접해 있어야 하기 때문에

                   이미 기존 도로와 접해 있다면 투자가치가 높다.

                   그렇지 않을 시 별도의 추가부담이 발생한다.

 

5. 법정지상권 : 묘지관리대장이나 입목등기부,

                      그리고 명확한 임장활동을 통해

                      분묘기지권이나 법정지상권의 성립유무를 확인해야 한다.

                      대장상에 나타나 있지 않은 묘지나  

                      명인방법을 갖춘 수목을 찾기 위해서는

                      임장활동이 필수이다.

 

6. 시세조사 : 토지는 시세를 파악하기 어려운데 특히 임야의 경우는 더욱 힘들다.

                   그렇기 때문에 인근 토지를 전문으로 하는 중개업소나

                   마을 이장님을 통해 최근 거래된 사례등을

                   조사하여 비교판단하여야 한다.

 

7. 이용목적에 적합한지 : 토지이용계획확인서

 

8. 임야전용을 위해 해당토지 뿐만 아니라 인근 토지까지 조사해야 한다.

   인근에 좋지 않은 시설들이 있다면 전용 후 가치가 계획만큼 상승하지 않는다.


 

 


공장 입찰시 주의사항

 

1. 감정가격에 포함된 기계,기구들의 상태 확인 :

                                  기계기구가 가치가 없는 것들이라면 그리 중요하지 않으나

                                  고가의 기계들이라면 낙찰가에 중대한 영향을 미친다.

 

2. 산업폐기물의 방치여부 확인 :

   산업폐기물처리비용이 과다하여 낙찰을 포기하는 사례가 종종 있음

 

3. 전기세,수도세 등의 체납 여부

 

4. 다른 공장용도로 사용할 시에는 필요한 전력량과 토지용도에 맞는지 확인


공사중단된 토지의 경우 :

                          농지나 임야의 전용허가 또는 토지형질변경허가를 득하여

                          사업시행을 하다가 공사가 중단되고 경매가 진행된 경우

                          허가권의 승계문제를 관할 허가관청의 자문을 받을 필요가 있다.

 

 

 


맹지인 토지를 낙찰 받을 경우

 

 1. 도로가 있는지 확인 : 사도가 개설되어 있는지

                                   관습법상의 지역권에 의한 통행할 수 있는 도로가 있는지

                                   인접 토지를 이용한 출입로의 확보가능 여부

 

2. 도로가 없다면 추후 개발을 위해

   도로를 개설하거나 인접토지를 매수해야 하는 등

   추가비용이 클 수 있다.


 

 


아파트 관리비가 연체되어 있을 경우 :

 대법원 판례는 전용부분을 제외한 공용부분에 대한 관리비는

 낙찰자가 부담해야 한다고 함

 그러나 실무에서는 보통 전용이든 공용이든 낙찰자가 부담하고 있는 실정이다.

 그래서 이사비를 줄 때 관리비부분을 먼저 정산하고 나머지만 주어야 한다.


 

 


대지권미등기, 토지별도등기

 

1. 대지권미등기

   - 원칙은 대지사용권이 없으면 낙찰을 받아도 대지권을 취득할 수 없다.

   - 대지와 건물의 일괄입찰이 아닌 건물만 입찰이라면

     낙찰자는 후에 다시 대지권을 낙찰 받거나

     대지사용료를 내고 건물을 사용하거나

     건물을 대지권 소유자에게 팔아야 한다.

 

2. 따라서 “대지권미등기”의 문구가 있다며

   반드시 대지와 건물이 일괄 입찰되었는지,

   대지권 가격도 감정평가 되었는지 확인한 후 입찰해야 한다.

 

3. 일괄 평가되었다면 소유권을 취득하는데 문제가 없으며

    별도의 등기절차를 밟아 대지권등기를 하면 된다.

 

4. 대법원판례는 대지사용권을 전유부분에 대한 종속성에 해당하여

    대지사용권을 전유부분과 분리처분 가능하도록 한 규약이나 공정증서가 없는한

    전유부분과 함께 한다고 판시하였다.

 

5. 실무에서는 대부분 분양회사가 분양후 대지권등기를 하지 않는 경우이며

    이 경우에는 전유부분과 일체불가분성이 인정된다고 본다.

 

6. 토지별도등기

   1) 집합건물의 경우

      일반적으로 건물과 토지가 하나의 등기부에 공시되기 때문에   

      토지별도등기가 생기지 않는다.

   2) 토지별도등기가 생기는 경우는

      집합건물을 건축하기 전 토지에 대해 담보권을 설정해 놓고

      건물이 완공된 후 말소를 해야 하는데 하지 못한 경우나

      토지에 대한 담보을 해결하지 못해 계속 유지한 경우가 있다.

  3) 집합건물의 대지권의 목적인 토지전체에 관한 별도등기에 관하여

      - 최선순위의 근저당이나 가압류를 매수인이 인수하도록

        특별매각조건(토지저당 낙찰인이 인수해야 함)을 정하지 아니 하였다면

     - 위와 같은 최선순위의 근저당권이나 가압류도

       그 지분에 관하여 일부 말소촉탁을 하여야 하고

     - 또한 매각대상인 구분건물의 대지권에 해당하는 지분에

        별도등기하는 취지의 등기가  있으면

        이것도 말소촉탁하여야 한다.

     - 단, 대지권의 목적인 토지 전체에

        등기된 별도등기라는 취지는

        말소촉탁하여서는 안된다.


 

 


유치원,절,재단법인의 재산등의 입찰시 주의사항

 

1. 유치원

  1) 유치원은 초중등교육법에 규정된 교육기관으로

      그 기본재산을 매도하거나 담보로 제공하기 위해서는

      관할청의 허가를 받아야 한다.

      따라서 관할청의 허가유무를 반드시 확인하고 낙찰를 받아야 한다.

  2) 무인가 유치원이나 어린이집은

      관할 교육청의 허가를 받지 않았거나 받을 필요가 없기 때문에

      낙찰을 받아도 소유권을 취득하는데 아무런 어려움이 없다.

 

2. 절이나 재단법인의 재산등도 주무관청의 허가를 요건으로 하기 때문에

    반드시 주무관청의 확인을 요한다.

    



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매입시 세금

 

1. 매입시 세금 종류 :

   취득세, 등록세, 농어촌특별세, 교육세

 

2. 물건별 세율 비교

구분

일반건물

주택

일반대지

농지

취득세

낙찰가액의 2%

낙찰가액의 1%

낙찰가액의 2%

낙찰가액의 2%

농어촌특별세

취득세액의 10%

취득세액의 10%

*전용면적 85제곱미터이상만

*추가농어촌특별세

취득세 및 등록세 감면세액의 20%

취득세액의 10%

취득세액의 10%

등록세

낙찰가액의 2%

낙찰가액의 1%

낙찰가액의 2%

낙찰가액의 1%

교육세

등록세액의 20%

등록세액의 20%

등록세액의 20%

등록세액의 20%

 

 

 

 

종합

4.6%

85제곱미터이하:2.2%

85제곱미터초과:2.7%

4.6%

3.4%

 

 

 


 

국민주택채권

 

   1. 취급기관 : 우리은행, 하나은행, 신한은행, 기업은행, 농협

   2. 매입율

매입대상

과세시가표준액

매입율

특별시 및 광역시

그 밖의 지역

주택, 아파트

2천만원이상 5천만원미만

13/1,000

5천만원이상 1억원 미만

19/1,000

14/1,000

1억원이상 1억6천만원미만

21/1,000

16/1,000

1억6천만원이상 2억6천만원미만

23/1,000

18/1,000

2억6천만원이상 6억원미만

26/1,000

21/1,000

6억원이상

31/1,000

26/1,000

토지

5백만원이상 5천만원미만

25/1,000

20/1,000

5천만원이상 1억원미만

40/1,000

35/1,000

1억원이상

50/1,000

45/1,000

주택 및 토지

외의 부동산

(건물만)

1천만원이상 1억3천만원미만

10/1,000

8/1,000

1억3천만원이상 2억5천만원미만

16/1,000

14/1,000

2억5천만원 이상

20/1,000

18/1,000


 3. 과세시가표준액 x 매입율 x 채권할인률 (보통 11% 전후)

 

 

 


양도소득세


1. 양도소득세란? : 개인이 부동산 등의 일정한 자산을 양도함으로써

                           발생하는 소득에 대하여 부과하는 세금으로

                           양도차익이 발생하여야 내는 세금이다.

    여기서 “양도”란 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이

   매도,교환등으로 인해 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다.

 

2. 양도소득세 계산방법

    양도가액(기준시가 또는 실거래가액)

 - 취득가액(기준시가 또는 실지취득가액)

 - 필요경비(주택구입할 때 부담한 취득세(농어촌특별세),

          등록세(지방교육세), 채권(할인,매입)금, 법무사수수료, 

          중개수수료, 샷시 비용, 확장 비용 등을 공제 받을 수 있다.

--------------------------------------------------------------------= 양도차익 - 장기보유특별공제 (1세대1주택:24~80%, 그 외:10~30%)

--------------------------------------------------------------------= 양도소득금액 - 양도소득기본공제(1인당 연간 250만원)

--------------------------------------------------------------------= 과세표준 x 세율(6~60%)

--------------------------------------------------------------------= 산출세액 x 자진납부 세액공제(매도월의 말일로 2개월이내 신고`납부시,

                                예정신고 납부공제10%)

--------------------------------------------------------------------= 실제 납부할 세액 (주민세 10% 별도 있음)




※  양도소득세 세율(2009년 ~ 2010년)

과세표준

양도소득세 세율

2009년

2010년

1,200만원 이하

 6%

 6%

1,200만원 초과 ~ 4,600만원 이하

16%(누진 공제 120만원)

15%(누진 공제 108만원)

4,600만원 초과 ~ 8,800만원 이하

25%(누진 공제 534만원)

24%(누진 공제 522만원)

8,800만원 초과

35%(누진 공제 1,414만원)

33%(누진 공제 1,314만원)

 

 


 

* 장기보유특별공제와 양도소득기본공제의 비교

구분

장기보유특별공제

양도소득기본공제

보유기간

3년이상 보유

보유기간 무관

공제대상

등기된 토지와 건물

모든자산

(부동산과 부동산에 관한 권리는 등기된 것)

공제적용

보유기간에 따라 차등 적용

차등없이 동일 공제

동일연도에 수회

양도한 경우

요건에 해당시 자산별로 각각 공제

소득별로 각각 연간 250만원 공제


 * 장기보유 특별공제의 공제율과 양도소득세 세율

공제율

보유기간

공제율

(1세대1주택)

1세대 1주택

이외의 자산

양도소득세 세율

(초과누진세율)

3년이상 4년미만

24/100

10%

과세표준

세율(2009년)

4년이상 5년미만

32/100

12%

1200만원이하

6%

5년이상 6년미만

40/100

15%

1200만원초과

4600만원이하

16%

6년이상 7년미만

48/100

18%

7년이상 8년미만

56/100

21%

4600만원초과

8800만원이하

25%

8년이상 9년미만

64/100

24%

9년이상 10년미만

72/100

27%

8800만원초과

35%

10년이상

80/100

30%

 

 

 

 


3. 1세대 1주택 양도소득세 비과세

  - 1세대가 현재 국내에 하나의 주택만을 보유하고,

    당해주택의 보유기간이 3년이상인 경우

    1세대 1주택으로 양도소득세 비과세 적용을 받을 수 있다.

 - 3년보유 2년거주 대상지역 : 서울/과천/

                              5대신도시(분당,평촌,산본,일산,중동)

 

4. 양도세 중과대상인 1세대 2,3주택

  - 실거래가 과세(06년)

    양도세 50%,60% 과세 및 장기보유특별공제 배제(07년)

  - 이번 개정안은 다가구주택 소유자에 대한 중과세를 아예 폐지.

    장기보유특별공제는 배제

  - 4월 임시국회 상정 예정, 3월16일 매매부터 소급적용

 

5. 1년 미만 양도시 : 50%

   2년 미만 양도시 : 40%

   2년이상 : 일반과세

   미등기부동산 : 70%

 

6. 비사업용토지의 중과세

  - 비사업용 나대지,잡종지와 부재지주 농지, 임야, 목장용지에 대하여

    양도소득세 실거래가 과세(06년) 및

    양도세 60% 중과, 장기보유특별공제 배제 (07년)

 - 비사업용 나대지,잡종지와

   농임축산업이 주업이 아닌 법인이 소유하는 농지,임야,목장용지

   양도시 법인세 30% 추가과세 (07년)

 - 이번 개정안은 비사업용토지의 개인법인 모두에게 중과세를 폐지

 - 4월 임시국회 상정 예정, 3월16일 매매부터 소급적용


 

 


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대위변제

 

1. 대위변제란?

  1) 임의대위 : 변제를 함에 관하여 정당한 이익을 가지지 않는 제3자가

                    채권자의 승낙을 얻어

                    채권자에 대위하는 것

  2) 법정대위 : 변제할 정당한 이익이 있는 자가

                      변제로써 당연히 (채권자나 채무자의 승낙 불필요)

                      채권자에 대위하는 것

  3) 변제할 정당한 이익이 있는 자

      연대채무자, 연대보증인, 보증인, 물상보증인, 담보물의 제3취득자 등

 

2. 경매에 있어서 대위변제

    대위변제 + 등기말소 + 순위상승

    선순위 근저당 대위변제 - 근저당등기 말소 - 경매법원에 신고 - 후순위채권자

    순위상승

 

3. 대위변제의 종류

   1)  경매신청채권의 대위변제 : 이해관계 있는 제3자가

                                               경매신청채권상의 청구금액과

                                               절차비용을 변제하고 경매의 취소를 구하는 것

   2) 선순위 가압류 및 담보물권의 대위변제를 통한 순위상승 :

                              후순위권리자가 변제하여

                              순위상승을 통하여 대항력을 취득하고자 할때 주로 행하여 짐

 

4. 대위변제를 할 수 있는 시기

   경매신청채권이나 선수위가압류및선순위근저당등 모두 실무에서는

   대금지급기일에 낙찰자가 잔금을 납부할 때까지 이다.

 

5. 대위변제를 통한 순위상승 사례

   1) 기본서 212~213쪽

   2) 사례2로 설명할 것

 

6. 낙찰자의 대처방법

  1) 낙찰허가결정 전 : 낙찰불허가신청

  2) 낙찰허가결정 후 낙찰허가 결정확정 전 : 즉시항고

  3) 잔금납부전 : 낙찰허가결정의 취소신청,

                         낙찰허가결정에 대한 이의신청

                          낙찰대금 감액신청

  4) 잔금납부 후 배당기일 전 : 배당절차 정지신청 + 부당이득반환청구의 소

 

7. 대위변제금에 대한 구상권 :

    대위변제한 금액의 범위 내에서 채무자에게 구상을 청구.

    구상권 청구의 소 - 이행판결 - 채무자 재산에 대해 강제집행


 

 


농지를 낙찰 받을 경우 주의사항

 

1. 농지란 ? : 공부상의 지목이 아니라 토지의 사실상의 이용상황에 따라 판단

 

2. 농지취득자격증명

   입찰보증금 영수증 + 최고가(차순위)매수신고인임을 증명하는 서면

  농지취득자격증명 신청서 작성 및 신청

  농지취득자격증명원를 매각결정기일까지 법원에 제출(미제출시 보증금 몰수)

 

3. 도시계획구역 내의 농지

   1)도시지역내의 농지로써

      주거,상업,공업지역 및 도시계획 시설 예정지구로 용도 지정된

      토지의 경우 : 농지취득자격증명 대신 토지이용계획확인서를 제출

   2)도시지역내의 농지로써 자연녹지 지역내의 농지 :

      농지취득자격증명원을 제출해야 됨

 

4. 농지가 실제 잡종지이거나 지상에 무허가 건물등이 있는 경우

   1) 해당 읍,면사무소에서 반려통지서

   2) 반려통지서 법원에 제출

   3) 법원에서 해당 사무소에  사실조회

   4) 사실조회 후 매각불허가사유에 해당되는 경우

      - 농지전용허가를 받지 않고 토지 현황이 변경된 경우

      - 향후 원상회복의 명령이 발하여질 가능성이 있는 경우

   5) 매각허가결정이 내려질 경우

      - 농지전용허가를 받은 경우

      - 원상회복명령이 발하여질 가능성이 없는 경우

 

5. 농지취득자격증명신청서, 농업경영계획서 양식 : 기본서 218 ~ 221쪽


* 농업진흥지역 : 종전의 절대농지, 보존목적의 지역,

                         전용이나 개발이 원칙적으로 금지

   비농업진흥지역, 관리지역의 농지 : 개발이나 전용이 보다 용이

                                                     토지경매에서 투자목적으로 고가로 낙찰됨

* 주말농장 : 300제곱미터이하의 농지는 직업에 상관없이 누구나 취득 가능

                  농지취득자격증명원도 용이하게 발급 받을 수 있음

                  농업경영계획서는 제출할 필요가 없음

* 농지는 재촌자경의 요건이 필요하다.

  - 인접지역에 거주해야 하며 토지소유자가 직접 경작을 해야 한다.

  - 재촌요건이 해당하지 않으면 부재지주로서 60%의 중과세를 받는다.

  - 자경요건에 해당하지 않으면

     해당 시,군,구청에서 처분통지를 받고

     6개월 이내로 처분하여야 한다.

* 농지를 경매투자를 하고자 할때는

  대도시에 인접하거나 / 도로의 신설지역 / 도시 경계선 주변 /

  개발예정지역이나 인근지역에 투자해야 한다.

  특히 농지는 장기투자상품이기 때문에 장기적인 안목으로 여유돈으로

  투자를 하는 것이 자금의 유동성의 제약을 피해갈 수 있다.


 

 


지상에 수목이 있는 경우

 

1. 토지와 함께 경매 되는 것 : 채무자 소유의 미등기 수목

2. 토지와 별도로 평가되는 것 : 입목에 관한 법률에 따라 등기된 입목

                                             명인방법을 갖춘 수목

3. 감정평가서와 매각물건명세서에

    수목과 토지가 함께 평가되고

    일괄경매가 실시된다면

    별 문제가 없으나

    평가에서 제외된 수목들에 대해서는 주의를 요함

 

4. 타인토지상에 권원에 의해

   수목이 식재한 경우

   수목의 소유권은

   식재한 자에게 있다.

 

5. 타인 토지상에 경작된 농작물이 토지에 부합되는지 여부:

   대법원판례는 일관되게

   권한이 있든 없든

   농작물의 경우는

   경작자에게

   농작물의 소유권을

   인정하고 있다.



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법정지상권


1. 지상권

 - 지상권자는 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여

    그 토지를 사용하는 권리가 있다 (민법 제 279조)

 - 최단존속기간 : 견고한 건물 30년

                          견고하지 않은 건물 15년

                          건물 이외의 공작물 5년

                          수목 30년

 - 지상권 등기 : 존속기간, 지료, 지급시기등

 - 지상권 소멸청구 : 지상권설정자는 지상권자가 2년이상의 지료를 지급하지

                            아니한 때에는 지상권의 소멸을 청구할 수 있다 (민법 제287조)

 

2. 법정지상권

  - 법정지상권이란? : 동일인 소유에 속하였던 토지와 건물(입목)이

                               경매로 각각 그 소유자를 달리하게 된 때에

                               건물소유자를 위하여

                               법률의 규정에 의하여 당연히 성립하는 지상권을 말한다.

 - 법정지상권의 종류

    저당물경매와 법정지상권 (민법 제366조)

    담보가등기물 경매와 법정지상권 (가등기담보등에 관한 법률 제12조 제13조)

    건물전세권과 법정지상권 (민법 제305조 제1항)

    입목의 경매와 법정지상권 (입목에 관한 법률 제6조 제1항)

    관습법상 법정지상권

    분묘기지권

 - 법정지상권 성립요건

    최초 저당권설정 당시 토지 위에 건물이 존재할 것

    토지와 건물이 동일인 소유일 것

    경매로 토지와 건물 소유자가 다르게 될 것

 

3. 관습법상 법정지상권

  - 토지와 건물이 동일한 소유자에 속하였다가

     건물 또는 토지가 매각 기타의 원인으로 인하여

     양자의 소유자가 다르게 될 때에는

     특히 그 건물을 철거한다는 조건이 없는 이상

     건물소유자는 토자소유자에 대하여 그 건물을 위한

     관습상의 법정지상권을 취득한다  (대판 )

 

4. 분묘기지권

  - 분묘기지권이란? : 분묘를 수호하고 봉제사하는 목적을 달성하는데

                필요한 범위내에서 타인의 토지를 사용할 수 있는 권리를 말한다.(대판)

  - 분묘기지권의 요건

     봉분등 외부에서 객관적으로 분묘의 존재를 인식할 수 있는 형태를 갖출 것

     분묘설치후 토지 양도한 경우

     타인토지에 합법적으로 분묘를 설치한 경우

     시효취득(20년간 평온공연)한 경우

 

 


유치권


1. 유치권이란? : 타인의 물건에 관하여 생긴 채권이 있는 경우,

                 부동산 소유자 및 그 승계인에게 채권의 변제를 전액 받을 때까지

                 목적부동산을 점유(인도를 거절)할 수 있는 권리를 말한다.

2. 유치권의 성립요건 :

   - 타인소유의 물건에 대해

     그 물건에 관하여 생긴 채권이(견련관계)

     채권이 변제기에 있어야 하며

     반드시 유치권자가 목적물을 점유(적법)하고 있어야 하며

     당사자간에 유치권 발생을 배제하는 특약이 없어야 한다.


 

 


예고등기


1. 예고등기란? :

     예고등기는 등기원인의 무효 또는 취소로 인한

     등기의 말소 또는 이미 말소된 등기의 회복을 위한 소송이 법원에 제기된 경우

     법원에서 관할등기소에 촉탁하여

     그와 같은 소송이 제기되었다는 취지를 등기함으로써

     그 부동산에 관하여 법률행위를 하고자 하는 선의의 제3자에게

     소송의 결과에 따라 불측의 손해를 입을 수 있다는 것을

     경고하기 위하여 하는 등기

 

     * 예비등기 : 가등기 (가등기권리자를 보호)

                       예고등기 (제3자보호)

 

2. 예고등기의 요건

   - 등기의 말소 또는 회복의 소의 제기

      등기원인의 무효 또는 취소를 주장하는 소

      권리에 관한 등기의 말소 또는 회복의 청구

          (권리에 관한O,부동산표시에 관한 등기X)

     부동산의 일부에 대한 말소 또는 회복의 청구X(권리의 일부O)


 

 


가등기


1. 가등기란? :

         소유권/용익물권(등기된전세권,지상권,지역권등)/

        담보물권(저당권,권리질권등)/물권에 준하는 권리(등기된 임차권 등)

         위와 같은 권리를 취득하기 이전에 사전조치로서

         보전의 목적으로 취득하고자 하는 권리에 대한 청구권을

         등기부에 공시하는 예비등기이다.

 

2. 가등기의 종류

  - 청구권의 보전을 위한 가등기 (일반가등기)

     소유권이전/전세권이전/저당권이전 등 이전청구권 보전을 위한 가등기

     전세권설정/저당권설정/임차권설정 등 설정청구권 보전을 위한 가등기

  - 담보가등기

     금전을 빌려주면서 금전소비대차계약과 대물변제 예약을 맺고 차용인소유의

     부동산 등기부에 경료하는 담보물권적 성격의 가등기

     

 


가처분


1. 가처분이란? :

                금전채권 이외의 청구권에 대한 장래의 집행을 보전하기 위하여 또는

                다투어지고 있는 권리관계에 대해 임시적인 지위를 정하기 위하여

                가처분을 하고자 하는 자의 신청에 의해

                법원이 행하는 일시적인 명령을 말한다.

 

* 보전처분 : 가압류(금전으로 환산할 수 있는 채권)

                  가처분(금전채권이 아닌 권리/지위 등에 대해서)

 

2. 가처분의 종류

 - 처분금지가처분 : 소유권/전세권/근저당권 처분금지가처분,

                             가등기상의권리처분금지가처분등

 - 점유이전금지가처분


 

 


가압류와 압류


1. 가압류란? :

  - 채권자가 채권에 대한 확정판결을 받은 후

     강제집행을 통한 채권의 회수를 하려면

     본안소송에서 승소하기까지 상당한 시일을 요하므로

     그 사이에 채무자가 그 집행을 면할 목적으로

     부동산을 처분(매도/저당권설정등) 하는 것을 방지하기 위하여

     본안소송 전 또는 본안소송 진행 중에 하는 보전처분을 말한다.

  - 채권자 신청 - 법원가압류선고 - 가압류등기촉탁 - 등기

 

2. 압류

  - 일정한 채권에 대하여 승소한 판결정본

     또는 집행력 있는 공정증서 정본에 의해

     채무자의 부동산에 대하여 압류등기를 하여

     강제집행을 통한 채권만족을 얻는 본 집행을 말한다.


* 법원에 가압류신청 - 법원의 촉탁에 의한 부동산가압류 등기 - 소송제기 -

   승소판결 - 채무명의에 집행문 부여신청 - 강제경매 신청 - 낙찰 - 배당

* 채권에 대한 공증(공정증서 정본) - 채무명의에 집행문 부여신청 -

   강제경매 신청 - 낙찰 - 배당    

 

 

 

 

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1. 대법원 경매 홈페이지

  - 지역별 검색 / 물건별 검색

  - 감정평가서 보는 법 / 현황조사서 보는 법 / 매각물건명세서 보는 법

  - 등기부 권리분석 / 임차인 권리분석

  

2. 대법원 인터넷 등기소

  - 등기부 발급 및 열람

  - 등기부 권리분석


3. 전입세대 열람

  - 해당물건지 동사무소


4. 전문 경매정보 사이트

  - 굿옥션, 지지옥션 등

  - 권리분석, 배당사항, 낙찰자 인수사항, 세금 등이 쉽게 정리되어 있음


4. 통합전자민원 G4C 검색 (관련서류)

  - 건축물 대장, 토지 대장

  - 지적도, 임야도

  - 토지이용계획확인원


5. 토지이용규제정보시스템

  - 각종 대장과 지적도 및 이용규제상황등을 종합적으로 검색할 수 있음

  - 무료로 볼수 있기 때문에 간단하게 일반적으로 조사하기에 편리함


6. 아파트 시세조사

  - 국토해양부 아파트실거래가조회 (실제 거래된 가격을 알 수 있음)

  - 국민은행 부동산 정보 (국민은행에서 조사된 아파트별 시세정보를 알 수 있음)

  - 부동산114, 부동산뱅크, 부동산써브, 스피드뱅크 등 각종 부동산사이트에서

    현재 나와 있는 부동산시세와 동향을 알 수 있음.


7. 온나라부동산정보

  - 부동산에 관한 종합적인 정보를 검색할 수 있음

  - 각종 관련 사이트를 바로 들어갈 수 있음.


8. 다음지도

  - 현장에 직접 가보지 않아도 어느 정도 물건지의 주변환경을 확인 할 수 있음

  - 지도, 스카이뷰, 로드뷰


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등기부 권리분석


1. 권리분석이란?

   부동산 등기부 등본등을 통한 각종 권리관계를 검토하여 안전한 낙찰을 받기 위한 분석.

 

2. 일반적 권리 간 우선순위 원칙

   물권 상호간의 순위관계 : 등기일의 선후, 접수번호순

   물권과 가압류한 채권과의 순위관계 : 물권선순위, 동순위

   일반채권들의 관계 : 채권평등의 원칙, 동순위

 

3. 특별우선채권

   특별우선채권이란? : 주택임대차보호법,근로기준법,국세징수법 등의 규정에

                                 의해 최우선적으로 배당 받게 되는 채권

   특별우선채권간의 우열 : 필요비, 유익비 상환청구채권(1순위)

                                소액보증금 중 일정액, 최우선변제권 있는 임금채권(2순위)

                                국세, 지방세 등 당해세(3순위)

  * 경매실행비용은 배당 0순위

 

4. 일반우선채권

   일반우선채권이란? : 주택임대차보호법등 경매관련 법률에서 규정한

                                 우선변제권이 있는 채권

   일반우선채권간의 순위(효력발생일 기준으로 순위산정)

     저당권, 등기된 전세권, 등기된 주택임차권 등 등기를 요하는 권리 :

                                                                                       등기접수일,접수번호

     확정일자부 주택임차권 : 전입일의 익일과 확정일자일 중 늦은 날

     당해세 아닌 조세등 :  그 법정기일

     일반임금채권 : 담보물권등 보다는 후순위, 당해세 아닌 조세등 보다는 선순위

 

5. 일반채권

   일반채권이란? : 우선변제권이 없는 채권

   종류 : 등기된 가압류채권, 확정판결이나 공증등이 있는 채권

   순위 : 안분배당

 

6. 인수주의와 소멸주의

   소멸주의 : 경매 종결시 권리가 소멸되어 낙찰자에게 권리를 주장할 수 없음

            (담보물권/최선순위담보물권보다 후순위인 각종권리들/경매신청등기보다

             후순위인 각종권리들/일반적인 가압류등기/가압류등기보다 후순위인

              각종권리들)

   인수주의 : 경매 종결로 소멸되지 않고 낙찰자에게 주장할 수 있음

            (유치권/최선순위담보물권보다 앞서 설정되거나 대항력을 갖춘 각종

            권리들/최선위 압류,가압류 등기보다 앞서 설정되거나 대항력을 갖춘

            각종 권리들)

 

7. 말소기준등기

   말소기준등기란? : 낙찰결과 그 등기를 포함해서 그 이후의 모든 등기가

                              말소되는, 즉 말소의 기준이 되는 등기

                              (인수와 소멸의 기준이 되는 등기)

   종류:저당권등기/근저당권등기/담보가등기/압류등기/가압류등기/경매신청등기

          중에서 등기부 갑구 및 을구 전체중 가장 앞선 등기




임차인 권리분석


1. 대항력의 의미와 인수되는 임차보증금

  주택의 임차인은 그 등기가 없는 경우에도

  임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는

  그 익일부터

  제 3자에 대하여 효력이 생긴다.

  즉 대항력이 생긴다.

  그리고 위의 대항력과

  임대차계약서상의 확정일자를 갖춘 임차인은

  경매 또는 공매시

  임차주택의 환가대금에서

  후순위권리자 또는 기타 채권자들보다

  우선하여 임차보증금을 변제받을 권리가 있다.

  (주택임대차보호법 제3조)

 

2. 임차인의 대항력 발생시점

   주민등록 전입일과 점유일(입주일) 중 나중의 일자 다음날 오전 0시부터다.

 

3. 주택임대차와 주택임차인의 배당

   주거용 건물의 범위 : 공부상 아닌 실질적 판단

                      용도가 주거용에 가까울 것/일정면적 이상을 주거용으로 사용할 것

                       / 유일한 주거공간일 것/ 임대차계약의 목적이 주거용일 것

   


    소액임차인, 소액보증금:

      최우선변제를 받을 수 있는 소액보증금의 범위 : 표 참조

      소액보증금 최우선변제를 받기 위한 요건 :

                 배당요구/보증금범위내/첫경매개시등기전부터

                 배당요구종기일까지 대항력/소유권보존등기(대판)

      소액보증금의 기준일 계산법 : 최초 담보물건 발생일을 기준으로 판단

      소액보증금의 최우선 변제금 산정 : 낙찰대금의 1/2의 범위내/

                                                         여러명일 경우 안분배당

확정일자에 의한 우선변제권

    확정일자인을 받는 방법 : 계약서에 관할등기소 또는 동사무소의 확정일자인을

                                         받으면 된다.

    확정일자인의 효력발생 요건 : 대항력(전입,점유)을 유지해야 한다.

    확정일자의 물권적 효력 : 경공매시 후순위권리자보다 우선하여 경매대금에서

                                         임차보증금을 배당 받을 수 있다.

    확정일자부 임차인의 우선변제권 효력발생일 : 전입일,계약일,입주일 중 제일

                     늦은 날의 익일과 확정일자를 비교하여 늦은 날이 효력발생일이다.

    확정일자부 주택임자인의 권리(배당을 요구한 경우) :

                      경매시 배당요구/ 우선변제권/담보물권적 효력/


    *주택임차권등기 :

     주택임차권등기명령제도에 의해 주택임차권등기를 하여두면,

    기존의 대항요건이 상실되지 아니하므로

    강제경매신청 전후에 퇴거/이사등을 하더라도 

    기존의 지위를 상실하지 아니하므로

    소액임차인/확정일자부임차인의 배당순위에 따라

    배당에 참가할수 있다.

 

4. 상가임대차보호법

   적용대상 : 영업용 건물(사업자등록의 대상이 되는 건물)로 영세상가

   적용대상 임대차 : 2002.11.1 이후 체결 또는 갱신된 임대차부터 적용

                    이법 시행 전에 물권을 취득한 제3자에게는 효력이 없다.

                    미등기 전세에도 준용

                    일시사용 임대차에는 미적용

   대항력 : 발생요건(건물인도와 사업자등록을 신청한 익일부터

                             제3자에게 효력발생)

   우선변제권 : 대항요건과 확정일자를 받은 임차인은 경공매시 후순위 권리자나

               채권자보다 우선하여 보증금을 변제 받을 수 있다.

 

   * 이 법에 적용받기 위해서는 시행일 이후/보호금액내이어야 하며

      최우선변제를 받기 위해서는 우선변제액 범위내어야 한다.




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1. 경매란?

    경쟁입찰로 매매가 이루어지는 행위

 

2. 경매의 종류

   경매 : 사경매(개인이 주체), 공경매(국가기관,공공기관이 주체)

   공경매 : 법원경매(법원), 공매(자산관리공사)

   법원경매 : 강제경매(집행권원), 임의경매(담보권실행)

 

3. 경매절차

   경매신청 - 경매개시결정 -입찰공고 - 입찰(14일후) -매각허가결정(낙찰 7일후) 

   - 대금납부(허가21일후) - 소유권이전등기 촉탁(완납3일후) -

   - 임차인명도(등기촉탁 10일후) - 낙찰자부동산인도 // -

   - 배당기일(실무는 대금납부일로부터 1개월전후) -

   -배당이의, 배당이의의 소(배당기일로부터 7일이내), 부당이득금 반환청구의 소

 

4. 법원경매용어

   신경매 : 매각기일에 매수자가 없는 경우

   재경매 : 낙찰자가 대금을 납부하지 않은 경우

   개별경매 : 각 부동산별로 진행

   일괄경매 : 수개의 부동산을 동시에 진행

   연기 : 매각기일을 다음 기일로 미루는 것(신청)

   변경 : 매각조건의 변경등으로 법원직권으로 입찰기일 변경

   정지 : 경매 진행 절차 정지(신청)

   취하 : 변제 또는 경매신청 철회

   취소 : 잉여 없는 경매(법원)

   각하 : 절차나 형식이 부적법하는 경우

   기각 : 신청내용이 이유 없다고 인정될때

   매각기일(청약일)

   매각결정기일(승낙일): 매각기일로부터 7일이내

   법정매각조건 : 모든 경매절차에 공통적으로 적용

   특별매각조건 : 각각의 경매절차에서 특별히 정한 조건

   공동입찰 : 공동입찰신고서, 공동입찰자목록

   매수신청보증금 : 최저매각가격 10%(재매각의 경우 20%)

   차순위매수신고 : 최고 입찰가에서 보증금(10%)을 제한 금액 이상을

                            매수신고한 자

 

5. 법원경매기록

  * 감정서 : 경매개시결정후 3일내 발 / 의뢰후 2주내 평가 완료 / 최초매각가격

  * 현황조사서 : 3일내 발 / 2주내 조사완료 / 임대차현황,점유현황,부동산현황등

  * 매각물건명세서 : 말소기준권리의 설정일자 / 임차인에 관련된 정보 /

                             경매로 소멸되지 않는 권리 / 법정지상권 성립에 사항 /

                             유치권이나 기타 매각부동산에 관련된 사항

  사건 내역 : 기본내역, 물건내역, 기일내역, 송달내역

                    경매사건의 진행정지 여부를 확인

  등기부등본 : 소유관계와 권리관계 확인

  주소별 세대열람 내역서 : 세대주와 세대원의 성명고 전입일자 확인

 

6. 임장활동

 

7. 경매 입찰 과정

   입찰전 준비물 : 입찰보증금, 신분증, 도장

   경매법원도착 : 각 법원마다 시간이 상이함 (보통 10시나 10시 30분)

   입찰게시판확인 : 경매물건의 취하,변경,연기등 확인

   사건기록열람 : 법원경매기록 재확인

   입찰서류작성 : 입찰표(입찰금액,입찰보증금,사건번호등)

                         매수신청 보증금 봉투

                         입찰봉투

   입찰함에 입찰봉투 투입 : 입찰봉투를 집행관에게 제출

                                        입찰봉투에 일련번호 부여

                                        입찰자용 수취증에 집행관 날인

                                        입찰봉투와 수취증 집행관에게서 받음

                                        입찰봉투만 입찰함에 투입

  입찰마감

  개찰 및 최고가 매수자 결정

  입찰 종결

  낙찰과 비낙찰 : 낙찰(매수신청 보증금 영수증 수취)

                         비낙찰(매수신청 보증금 반환)

 

8. 매각대금 납부 절차

   담당 경매곙서 법원보관금 납부명령서 발급

   총무과 보관금 접수계에 명령서 제출

   총무과 보관금 접수계에서 법원보관금 납부서 발급

   법원내 은행에 납부서와 함께 낙찰대금 납부

   법원내 은행에서 법원보관금 영수증 발급

   담당 경매계에서 낙찰대금 완납증명원 2부 작성

   담당 경매계에 낙찰대금 완납증명원 2부와 법원보관금 영수증 제출

   담당 경매계에서 낙찰대금 완납증명원 1부 발급

 

9. 부동산 소유권이전등기 촉탁 신청 절차

   관할 구청 민원실에서 토지대장,건축물대장,공시지가확인원 각2통 발급

   구청 세무과에 토지대장,건축물대장,공시지가확인원,낙찰대금완납증명원 제출

   구청 세무과에서 취등록세, 교육세 납부 고지서 발급

   구청 세무과에서 과세시가 표준액 확인

   국민은행에서 세금 납부후 영수필 확인서와 영수필통지서 발급

   국민은행에서 국민주택채권 매입 및 할인

   촉탁등기서류 작성

   해당 경매계에 촉탁등기 의뢰

   소유권이전등기 완료

 

10. 인도명령 절차

     대금 완납

     인도명령 신청(낙찰대금완납증명,낙찰허가결정등본)

     심리

     인도명령 결정

     송달 증명

     인도명령 집행 접수(결정문,송달증명)

     강제집행 접수

     강제집행 위임서 제출

     집행 비용 예납

     집행관과 사전 협의

     강제집행 실행

     부동산의 인도





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공매

 

1. 국세압류공매

  - 권리분석과 명도의 책임을 매입하고자하는 사람에게 있다.

  - 인도명령신청제도가 없고

    명도소송의 판결로

    부동산의 인도를 받아야 한다.

 

  - 1회 유찰시 10%씩 저감 / 7일에 한번씩 진행

  - 변호사법에 의한 대리인이 아니더라도 법적인 제재가 없음

  - 잔금납부일 : 일천만원미만일 경우에는 입찰일로부터 7일이내

                 일천만원이상일 경우에는 입찰일로부터 60일이내

  - 소유권이전등기 : 담당직원이 요구하는 서류, 등록세, 채권매입필증

                    제출하면 됨.

                    나머지는 자산공사에서 처리하고 나중에 등기필증을

                    받으면 됨.

 

2. 비업무용 부동산 공매

  - 비업무용 부동산은

    대부분이 금융기관이나 자산공사 자체에서

    부동산경매 신청한 것을 입찰법정에서 낙찰 받아서

    등기관계가 정리된 상태에서

    자산공사의 공매절차를 통하여 매각하는 것으로

    이미 경매라는 절차를 통하여 각종 찌꺼기가 완전히 여과된 물건이므로

    권리분석이나 기타 문제점은 신경 쓸 필요가 없다.

    가격이 조금 높음.

 

 

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