경매시 주의사항 2

 

임야를 취득할 경우 주의사항

 

1. 임야는 농지와 달리

   재촌자경의 요건이 없어 누구나 취득할 수 있으며

   농지취득자격증명과 같이 특별한 증명을 받을 필요가 없다.

 

2. 취득하고자 하는 임야의 경계선을 명확하게 확인할 수 없어

   임야도나 지형도를 활용하고

   임장활동을 통한 확인이 필요하다.

 

3. 경사도 : 임야전용을 위해서는 일정한 경사도 미만이어야 하기 때문에

                완만한 임야가 투자가치가 있다.

                (전용을 위한 경사도는 지방자치에 따라 다르다.

                 반드시 관공서의 확인을 요함)

 

4. 진입도로 : 전용을 위해서는 반드시 도로와 접해 있어야 하기 때문에

                   이미 기존 도로와 접해 있다면 투자가치가 높다.

                   그렇지 않을 시 별도의 추가부담이 발생한다.

 

5. 법정지상권 : 묘지관리대장이나 입목등기부,

                      그리고 명확한 임장활동을 통해

                      분묘기지권이나 법정지상권의 성립유무를 확인해야 한다.

                      대장상에 나타나 있지 않은 묘지나  

                      명인방법을 갖춘 수목을 찾기 위해서는

                      임장활동이 필수이다.

 

6. 시세조사 : 토지는 시세를 파악하기 어려운데 특히 임야의 경우는 더욱 힘들다.

                   그렇기 때문에 인근 토지를 전문으로 하는 중개업소나

                   마을 이장님을 통해 최근 거래된 사례등을

                   조사하여 비교판단하여야 한다.

 

7. 이용목적에 적합한지 : 토지이용계획확인서

 

8. 임야전용을 위해 해당토지 뿐만 아니라 인근 토지까지 조사해야 한다.

   인근에 좋지 않은 시설들이 있다면 전용 후 가치가 계획만큼 상승하지 않는다.

 

 

공장 입찰시 주의사항

 

1. 감정가격에 포함된 기계,기구들의 상태 확인 :

                                  기계기구가 가치가 없는 것들이라면 그리 중요하지 않으나

                                  고가의 기계들이라면 낙찰가에 중대한 영향을 미친다.

 

2. 산업폐기물의 방치여부 확인 :

   산업폐기물처리비용이 과다하여 낙찰을 포기하는 사례가 종종 있음

 

3. 전기세,수도세 등의 체납 여부

 

4. 다른 공장용도로 사용할 시에는 필요한 전력량과 토지용도에 맞는지 확인

공사중단된 토지의 경우 :

                          농지나 임야의 전용허가 또는 토지형질변경허가를 득하여

                          사업시행을 하다가 공사가 중단되고 경매가 진행된 경우

                          허가권의 승계문제를 관할 허가관청의 자문을 받을 필요가 있다.

 

 

 

맹지인 토지를 낙찰 받을 경우

 

 1. 도로가 있는지 확인 : 사도가 개설되어 있는지

                                   관습법상의 지역권에 의한 통행할 수 있는 도로가 있는지

                                   인접 토지를 이용한 출입로의 확보가능 여부

 

2. 도로가 없다면 추후 개발을 위해

   도로를 개설하거나 인접토지를 매수해야 하는 등

   추가비용이 클 수 있다.

 

 

아파트 관리비가 연체되어 있을 경우 :

 대법원 판례는 전용부분을 제외한 공용부분에 대한 관리비는

 낙찰자가 부담해야 한다고 함

 그러나 실무에서는 보통 전용이든 공용이든 낙찰자가 부담하고 있는 실정이다.

 그래서 이사비를 줄 때 관리비부분을 먼저 정산하고 나머지만 주어야 한다.

 

 

대지권미등기, 토지별도등기

 

1. 대지권미등기

   - 원칙은 대지사용권이 없으면 낙찰을 받아도 대지권을 취득할 수 없다.

   - 대지와 건물의 일괄입찰이 아닌 건물만 입찰이라면

     낙찰자는 후에 다시 대지권을 낙찰 받거나

     대지사용료를 내고 건물을 사용하거나

     건물을 대지권 소유자에게 팔아야 한다.

 

2. 따라서 “대지권미등기”의 문구가 있다며

   반드시 대지와 건물이 일괄 입찰되었는지,

   대지권 가격도 감정평가 되었는지 확인한 후 입찰해야 한다.

 

3. 일괄 평가되었다면 소유권을 취득하는데 문제가 없으며

    별도의 등기절차를 밟아 대지권등기를 하면 된다.

 

4. 대법원판례는 대지사용권을 전유부분에 대한 종속성에 해당하여

    대지사용권을 전유부분과 분리처분 가능하도록 한 규약이나 공정증서가 없는한

    전유부분과 함께 한다고 판시하였다.

 

5. 실무에서는 대부분 분양회사가 분양후 대지권등기를 하지 않는 경우이며

    이 경우에는 전유부분과 일체불가분성이 인정된다고 본다.

 

6. 토지별도등기

   1) 집합건물의 경우

      일반적으로 건물과 토지가 하나의 등기부에 공시되기 때문에   

      토지별도등기가 생기지 않는다.

   2) 토지별도등기가 생기는 경우는

      집합건물을 건축하기 전 토지에 대해 담보권을 설정해 놓고

      건물이 완공된 후 말소를 해야 하는데 하지 못한 경우나

      토지에 대한 담보을 해결하지 못해 계속 유지한 경우가 있다.

  3) 집합건물의 대지권의 목적인 토지전체에 관한 별도등기에 관하여

      - 최선순위의 근저당이나 가압류를 매수인이 인수하도록

        특별매각조건(토지저당 낙찰인이 인수해야 함)을 정하지 아니 하였다면

     - 위와 같은 최선순위의 근저당권이나 가압류도

       그 지분에 관하여 일부 말소촉탁을 하여야 하고

     - 또한 매각대상인 구분건물의 대지권에 해당하는 지분에

        별도등기하는 취지의 등기가  있으면

        이것도 말소촉탁하여야 한다.

     - 단, 대지권의 목적인 토지 전체에

        등기된 별도등기라는 취지는

        말소촉탁하여서는 안된다.

 

 

유치원,절,재단법인의 재산등의 입찰시 주의사항

 

1. 유치원

  1) 유치원은 초중등교육법에 규정된 교육기관으로

      그 기본재산을 매도하거나 담보로 제공하기 위해서는

      관할청의 허가를 받아야 한다.

      따라서 관할청의 허가유무를 반드시 확인하고 낙찰를 받아야 한다.

  2) 무인가 유치원이나 어린이집은

      관할 교육청의 허가를 받지 않았거나 받을 필요가 없기 때문에

      낙찰을 받아도 소유권을 취득하는데 아무런 어려움이 없다.

 

2. 절이나 재단법인의 재산등도 주무관청의 허가를 요건으로 하기 때문에

    반드시 주무관청의 확인을 요한다.